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摘要: 租赁四大痛点,市场如何应对

里程碑 杭州首宗租赁地5049元/平米成交

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今天,杭州首宗租赁用地出让,这标志着杭州在住房租赁市场迈出了非常重要的一步,最终,地块顺利成交,由杭州市城东新城建设开发有限公司底价竞得,楼面价5049元/平方米。

/浙江在线·住在杭州网

浙报传媒地产研究院

浙江在线记者 李成



10月27日杭州市主城区地块成交情况表

 



中国租赁关键年 杭州走在前列


2017年,可以说是中国真正开始大力发展租赁市场,此前国家虽然也有培育租赁市场的动作,但今年将发展租赁市场提上了前所未有的高度。


今年7月,住房和城乡建设部会同国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点。


当月,在上海发布的“十三五”规划中,提到新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套,租赁住房约70万套,各类保障性住房约55万套。租赁用房占比41%,超过传统的商品住房的规模。此后上海出让的6宗租赁用地,均由国企底价竞得,楼面价从5569元/平方米至12762元/平方米,低于周边普通住宅用地的价格数倍,这也显示了上海大力发展租赁市场的决心和执行力。


杭州,作为12个试点城市之一,也是人才大幅净流入的城市,租赁市场的发展也是刻不容缓。杭州也紧随上海的步伐,在8月29日发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,明确未来3年,新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。两个月后的今天,彭埠单元租赁地块的出让,也让杭州租赁市场发展迈出实质性一步。


竞买现场图(摄影/李成)




租赁市场四大痛点 能否化解?


长期以来,虽然国内租赁市场规模庞大,但行业并没有发展的很健全,也没有形成成熟的租赁体制及相关保障,可以说还处于前期野蛮生长的阶段,这主要是因为租赁市场一直存在众多的痛点,尚未能解决。


痛点一

投资回报率过低


首先,对于开发房企或资本来讲,进入租赁市场有两个非常关键的痛点,一是回报率过低,在中国核心一二线城市,很多住宅的年租金回报率仅在1%-2%之间,比发达国家5%以上的回报率要低,也远低于市场上普通理财的收益水平,这导致开发企业或资本对于拿地去开发租赁用房的意愿较低。


在建安及装修等成本差别不大的情况下,导致回报率过低的原因主要还是地价的成本过高。


对于这一痛点,上海、杭州这样针对租赁市场单独供应租赁用地的模式,在一定程度上能得到解决,以杭州今天出让的彭埠租赁用地为例,成交楼面价仅为5049元/平方米,而200多米以外,上月刚成交的金茂彭埠地块,楼面价高达36273元/平方米,还需自持2%,两者之间每平方米地价的差距就达3万元以上了。这也体现了政府为发展租赁市场,所作出的努力了。


彭埠租赁用地5049元/平方米的楼面价,若按3500元/平方米的建安成本,以及1500元/平方米的装修成本,简单计算的话,单方成本在10000元左右,那按照周边2元/平方米/天左右的租金计算,回报率大约为7%。当然这只是粗略计算,还有运营、税费等成本未计算,不过租金也是逐年上涨,回报率较好。

         

 彭埠租赁地块周边房地价图



痛点二

资金沉淀大,缺乏退出机制


租赁用房建设前期资金投入较大,而且开发企业或资本进入以后,缺乏退出机制,只依靠租金回报,导致资金沉淀过大,投资回报周期可能在10年甚至20年更久,这大大降低了资本进入的意愿。


不过值得欣慰的是,就在前几天,国内首只租赁住房REITs(Real Estate Investment Trusts房地产信托投资基金)——即“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审核通过,产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。


该REITs的成功发行,开创了国内租赁住房资产证券化先河,也为开发企业及资本借助资产证券化,去创新融资渠道和投资退出路径,树立了很好的示范效应。同时也证明了国家对于发展租赁市场的全力支持,相信之后也会陆续为租赁市场发展扫清其他一些障碍。


痛点三

市场不规范 租房者缺乏保障


对于租房者来说,痛点之一在于市场不规范,租房者缺乏保障,假房源、押金不退还、房东卖房赶人、随意上涨租金等等,这都让众多租房者表示“很受伤”、没有安全感。


为了改变这一现象,政府也在逐步规范市场,以杭州为例,今年9月,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台上线。平台通过实名身份验证以及人脸识别等技术,确保中介、房东、租客的身份真实性,对挂牌房源也均实行核验。同时建立用户信用体系,能看到房东房客的信用情况,信用好的租客,部分房源可免交押金等。虽然这只是刚起步,可能需要较长时间的培育,但整体租赁市场的趋势是趋于规范的。


痛点四

租购同权 真能实现吗?


对于租房者来说,租房和买房在公共资源的差别对待,也是比较大的痛点。虽然,广州等城市也有出台方案,去保障租购同权,但实际操作上很难实现。因为公共资源差别对待的本质上是资源的不平衡,资源不平衡需要长期的发展去完善,单纯通过租购同权等政策来推动是比较难实现的。


同样以杭州为例,租房和买房在公共资源上最大的区别是在教育资源分配上,其它如社保、医保、车牌摇号等方面,租房子也可以享受到。而教育资源上,非热门学校,学区生源数没有超过学校招生计划数时,有房子和租房的人,都可以就近入读附近的学校。只是在热门学校,买房和租房就无法做到一视同仁了。


这或许是发展租赁市场最难解决的痛点,因为资源无法做到绝对的公平,公平也不是意味着所有人都能上优质学校,所有人都能住带大泳池的社区。这可能需要在观念上有所转变。




未来,租房可能不再只是过渡

而是一种生活方式?


中国人长期以来形成的住房观念以及不安全感,使得租房生活只是一种被动选择的过渡方式,租房的人在有能力后还是要拥有属于自己的房子,至少在笔者周围,还没有发现任何一个人是抱定租房过一辈子这种观念的。与此对应的是,中国住房的自有率其实远高于美国、德国等发达国家。


随着国内租房体制及保障逐步完善,00后新一代逐步登上舞台,是否在不久的将来,中国人的住房观念会有所改变。未来在中国租房生活,或许也能成为一种被大众接受的生活方式。杭州,或许在这方面也会走在前列。





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