业绩企稳改善,关注短期偿债压力—上市房企2017年中报点评

摘要: 基本面回顾:销售、投资不弱,龙头房企竞争优势明显。

09-10 02:25 首页 兴业研究

陈姝婷   兴业研究分析师

销售、投资显韧性。受本轮楼市调控因城施策的特点,热点城市调控力度升至历史最严,但三、四线调控力度仍不及以往,叠加棚改货币化安置因素影响,全国商品房销售增速仍较为平稳,2016年1-7月商品房销售面积和销售金额累计同比增速分别仍达14.00%和18.90%。受销售尚可、低库存环境及土地价格高企影响,房企开工和土地成交价款增速支撑了开发投资,2017年1-6月全国房地产开发投资累计增速仍收在7.90%的较好水平。

龙头房企销售情况优于市场整体水平。2017年上半年,销售规模前10的房企中,绝大部分龙头房企销售面积、金额均取得了30%及以上的同比增长。

1、库存去化延续,周转速度提升


2017年上半年,样本房企[1]修正后存货周转率由一季度的0.85 升至0.92,存货去化效率提升;存货占总资产比重也较2017年一季度末的58.21%微降0.57个百分点至57.64%。

2、中长期债务负担改善,关注短期偿债压力


刚性债务负担有所改善。负债率微升,2017年6月底,样本房企剔除预收账款后的负债率为74.06%,较2017年3月底上升0.85个百分点。但从刚性债务负担情况来看,2017年6月底,样本房企全部债务资本化比率和净负债率分别由2017年3月底的64.10%和115.36%降至59.57%和82.54%,其中净负债率的大幅下降主要受益于有息债务规模的下降及账面货币资金留存规模的增长。


债务期限结构走弱,短期偿债压力显现。期限结构方面,2017年6月底样本房企长短期债务比由2017年3月底的0.37大幅升至0.62,短期债务占比提升;流动性方面,在手现金对短期债务的覆盖程度由2017年3月底的1.22降至1.07,短期偿债压力上行。受调控背景下房企销售回款增速持续放缓趋势影响,预计房企未来短期偿债压力走高

3、营收增速筑底,盈利能力稳中有升


营收增速筑底。从累计增速来看,受上一轮调控销售下滑和房企竣工结算周期影响,2017年上半年样本房企营业收入同比仅小幅增长5.06%,增速较2017年一季度进一步下滑了4.5个百分点;从单季度情况来看,二季度样本房企仅同比增长2.29%,增速较一季度下滑了7.27个百分点。从历史房企结算情况来看,营收增速的下滑最长为5个季度,随着2016年销售金额陆续进入结转期,预计下半年营收增速有望回升。

受期间费用控制能力改善影响,利润空间小幅提升。从累计利润水平来看,2017年上半年样本房企毛利率为27.80%,较2017年一季度基本持平,但受益于期间费用控制能力的改善,主业利润率和净利率分别收在12.25%和10.68%,较2017年一季度提升了1.84和1.20个百分点。从单季度来看,样本房企毛利率水平仍持平,二季度主业利润率和净利率分别较一季度上升3.06和2.00个百分点至13.46%和11.47%。

归母ROE稳中有升。2017年上半年,总资产周转率由去年同期的0.11次降至0.09次,但受负债率和利润水平提升影响,归母ROE由去年同期的5.17升至5.22。

4、销售现金流情况尚可,筹资活动仍较为活跃


销售回款增速放缓,但仍优于历史调控时期水平。从累计同比增速来看,2017年上半年样本房企销售商品、提供劳务所产生的的现金流同比增长17.61%,增速较一季度进一步下滑12.06个百分点;从单季度来看,2017年二季度销售商品提供劳务的现金流入同比增长8.96%,增速较一季度则下滑20.71个百分点。截至目前,样本房企销售回款增速已连续5个季度下滑,但仍维持正增长,说明房企销售现金流情况仍优于以往的调控周期。受益于此,2017年1-6月样本房企经营活动现金流净额净流出468.40亿元,二季度经营活动现金流净额净流入330.62亿元,经营活动现金流情况尚可。


筹资规模仍处于高位。从累计情况来看,2017年上半年样本房企筹资活动现金净流入达2,357.75亿元,同比增长达75.31%,样本房企融资仍较为活跃;从单季度来看,房企筹资活动净流入金额由2017年一季度的1,505.18亿元降至852.57亿元,单季度筹资规模有所下降但绝对值仍处于高位。

盈利能力方面,受建筑业务营收规模占比大影响,绿地控股和中南建设毛利率和主业利润率均偏低于行业,但二者不同板块的盈利能力有所差异,绿地控股主业盈利能力偏低主要受建筑业务毛利率低于5%影响,利润空间有待提升;中南建设建筑业务毛利率高达13%以上,其主业盈利能力偏低主要受房地产业务盈利能力弱影响。其余主业盈利能力弱于行业平均的房企中,金科股份、光明地产、阳光城、迪马股份及新湖中宝的毛利率水平待提升;泛海控股、信达地产期间费用控制能力待强化。此外,泛海控股、新湖中宝非主业利润的贡献程度较大,主要为持有或处置金融资产的投资收益。

债务负担与偿债能力方面,刚性债务负担程度偏高的房企为绿地控股、中南建设、泛海控股、泰禾集团、阳光城、中天金融、华发股份和信达地产,其中泛海控股、泰禾集团、阳光城和信达地产全部债务资本化比率超80%,净负债率超250%,债务负担偏重。此外,从短期流动性角度观察,绿地控股、泰禾集团和迪马股份在手现金对短期债务的覆盖倍数低于0.5,短期偿债依赖销售回款,存在一定短期偿债压力。


首页 - 兴业研究 的更多文章: